遺産分割や賃料増減額、立退料をめぐる交渉・調停・訴訟では、相手方から不動産の鑑定書が提出されることがあります。評価額が想定と大きく異なっていても、専門的な書面であるため、どこに問題があるのかを示すのは容易ではありません。

鑑定評価は、価格時点や対象とする権利、採用した資料、適用した手法についての判断を積み重ねて評価額を導くものです。評価額の違いがどの判断から生じているかを特定することが、反論の出発点となります。

反論を検討する際の留意点

鑑定の種類と評価の条件を確かめる

まず、相手方が自ら依頼した私的鑑定か、裁判所が選任した鑑定人による鑑定かを確かめます。裁判所の鑑定は、中立公正な立場の鑑定人によるものとして、基本的に信用すべきものとされます。賃料増減額をめぐる東京地裁平成25年9月27日判決（判例時報2213号70頁）は、どの手法による試算賃料をどの程度重視するか、どの事例を採用するかは鑑定人の裁量にゆだねられ、算定方法が著しく不合理といえるような特段の事情がない限り、鑑定結果は正当といえるとしています。もっとも、同判決も当事者の主張を踏まえて鑑定の信用性を検討しており、裁判所が鑑定の結果にそのまま従うわけではありません。裁判所の鑑定に反論する場合は、前提事実の誤りや、手法の選択・事例の採用が著しく不合理であることを、評価額への影響とあわせて具体的に示す必要があります。

いずれの鑑定書でも、金額より先に、評価の条件を確認します。

  • 価格時点：いつの時点の価格として評価され、争点となる時期と一致しているか
  • 対象確定条件：対象とする土地・建物の範囲、所有権・賃借権などの権利の態様、現況を前提とするか更地として評価するか
  • 価格・賃料の種類：価格では正常価格・限定価格など、賃料では正常賃料・継続賃料などのうち、依頼目的と条件に対応する種類が選ばれているか
  • 書面の位置づけ：不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価か、同基準に則らない価格等調査か（後者であれば、調査の範囲と省略した手順）

条件が争点とずれていれば、評価額の当否を論じる前に、その点が反論の中心になります。

問題点を具体的に示す

「安すぎる」「高すぎる」という評価額への不満だけでは、鑑定書のどの判断に問題があるのかが伝わりません。反論では、主に次の三つについて、疑問のある判断を特定し、資料に基づいて理由を示します。

前提事実については、役所調査や現地確認の資料と照らし、把握に誤りがないかを確かめます。接道や高低差、越境物といった現地の状況に加え、用途地域や容積率などの法令上の制限、賃貸借契約の内容、建物の遵法性が対象です。誤りが見つかった場合は、それが評価額にどう影響するかまで示します。

手法の選択では、適用された手法だけでなく、適用されなかった手法とその理由、各手法による試算価格をどう調整して評価額を決めたかも確認します。たとえば収益物件で収益還元法が適用されていない場合には、その理由が資料の制約や市場の実態に照らして合理的かを検討します。

数値と補正については、取引事例の選び方、事例と対象不動産との格差の査定、還元利回りの水準などの根拠が示されているかを確かめます。取引事例の詳細は守秘のため開示されないことがあるため、開示された情報で検証できる部分と、説明を求める必要がある部分を分けて整理します。

前掲の東京地裁判決では、賃貸人側が提出した私的鑑定書について、対象建物と面積が大きく異なる事例を採用していたことや、駅前の高度商業地域とされた事例について理由を示さずに繁華性の格差をマイナス60％としていたことが指摘され、比較事例として不適切とされました。相手方の鑑定書に対しても、このように問題のある箇所を特定して指摘することが求められます。

自分に不利と考えられる事情も、不動産鑑定士に伝えておく必要があります。評価への影響を検討し、相手方の鑑定書での扱いも確認するためです。

反論意見書と対抗鑑定評価書の使い分け

反論の書面は、相手方の鑑定書の問題点を指摘する反論意見書と、独自に評価した価格を示す対抗鑑定評価書を、目的に応じて使い分けます。

反論意見書対抗鑑定評価書
主な目的相手方の鑑定書の検証と問題点の指摘独自の鑑定評価による価格の提示
当方の報酬目安（税別）40万円〜60万円〜

相手方の評価の問題点を示すことが目的であれば反論意見書を検討し、独自の価格とその根拠を示す必要がある場合には、対抗鑑定評価書が選択肢となります。どの書面を、手続のどの段階で提出するかは、争点とすでに提出された証拠を踏まえ、代理人の弁護士と検討します。

当方の反論意見書と鑑定評価

相手方の鑑定書や裁判所の鑑定に対する反論意見書と、対抗する鑑定評価書を作成します。裁判所の鑑定人への質問（鑑定人質問）に向けては、評価の方法や採用資料についての技術的な事項を整理した資料をご用意します。質問事項の作成は、代理人の弁護士が行います。当方の不動産鑑定士は弁護士でもありますが、鑑定をお受けした事件で代理人を兼ねることはありません。

納期の目安は、お引き受けの可否と報酬のお見積りにあわせてご連絡します。期日が迫っている場合は、お問合せの際にその旨をお知らせください。