M&A DUE DILIGENCE
M&A・不動産デューデリジェンス
会社の買収・売却や事業承継で、対象会社が持つ不動産の価値と権利関係を精査します。鑑定評価を土台に、法務・税務の論点まで見通して報告書をまとめます。
こんな場面でご相談ください
会社の買収・売却、事業承継、グループ内の再編など、対象となる不動産の価値と権利関係を確かめる必要がある場面です。
会社の買収
対象会社が持つ不動産が、提示された買収価格に見合う価値を持っているかが問題になります。帳簿価額と時価の差や、権利関係・法令上の問題が価格に与える影響を確認します。
事業の売却
売却の交渉に入る前に、自社の不動産の価値と問題点を把握しておくことが有用です。買い手の調査で指摘されそうな点を先に押さえておけば、交渉の材料を整えられます。
事業承継
株式を後継者に引き継ぐ前に、会社が持つ不動産の時価を把握しておくことが重要です。不動産の価値は、株式の価値や承継の方法を検討するうえでの前提になります。
現物出資
会社法は、不動産の現物出資について、不動産鑑定士の鑑定評価と弁護士等の証明があれば、裁判所が選任する検査役の調査を要しないと定めています。その鑑定評価書を作成します。
グループ内の再編
合併や会社分割、子会社間での移転にあたっては、不動産の時価が問題になります。移転の価格が妥当であることを、第三者の評価で説明できるようにします。
複数物件の取得
多くの物件をまとめて取得する前に、物件ごとの価格と権利関係の確認が欠かせません。重要な物件から順に精査するなど、取引の日程に合わせて調査の範囲を組み立てます。
不動産デューデリジェンスの調査項目
不動産デューデリジェンスでは、主に次の項目を調査し、その結果を報告書にまとめます。
価格
鑑定評価の手法により対象不動産の価格を求め、帳簿価額や提示された価格との差（含み損益）を把握します。
権利関係
登記、借地権・底地、共有、担保権の設定状況など、価値に影響する権利関係を調査します。
法令上の制限
都市計画法・建築基準法上の制限と、既存建物の現行規制への適合状況を調査します。
賃貸借の状況
賃貸中の物件について、契約の内容と賃料の水準、相場との乖離を調査します。
建物の状態
劣化や修繕に関する技術的な調査（エンジニアリングレポート）がある場合は、その内容を評価に反映します。
対応メニュー
M&A・事業承継に関する業務と報酬の目安は次のとおりです。
| 業務 | 想定場面 | 報酬目安（税別） |
|---|---|---|
| 不動産デューデリジェンス報告書 | 会社の買収・売却、事業承継の際の対象不動産の精査 | 40万円〜 |
| 鑑定評価書（正式鑑定） | 現物出資、グループ内での不動産の移転、価格交渉の根拠 | 40万円〜類型により異なります（料金目安） |
| 価格調査報告書（簡易評価） | 買収検討の初期段階での価格の見当づけ | 30万円〜 |
| 複数物件の一括精査 | 多数の不動産を保有する会社の買収 | 個別お見積り物件数と日程を伺ってお見積り |
取得原価の配分（PPA）など、財務諸表の作成を目的とする価格調査は、現在お受けしていません。
当方にご依頼いただく利点
不動産の調査を、法務・税務の検討と切り離さずに進められることが当方の特徴です。
法務・財務税務の調査との並行実施
契約・許認可等の法務と、財務・税務のデューデリジェンスは、同一グループの法律会計事務所が担います。不動産の調査と並行して進め、取引全体の検討を円滑にします。
契約条件・税務への影響の見通し
鑑定士自身が弁護士・税理士・公認会計士でもあり、不動産の評価が買収価格や契約条項、取得・再編に伴う税務に与える影響を踏まえて報告書をまとめます。
取引日程に応じた段階的な調査
価格の見当づけから始め、重要な物件から順に精査するなど、取引の日程と目的に応じて調査の範囲と順序を組み立てます。
ご依頼の流れ
お問合せから報告書のご提出まで、次の順に進めます。
お問い合わせ
対象不動産の所在・物件数・取引の日程をお知らせください
利益相反の確認と受任可否のご回答
必要に応じて秘密保持契約を締結します
調査範囲とお見積りの確定・受任
資料調査・実地調査
報告書のご提出