Column
コラム
東京の募集家賃の上昇と継続中の家賃改定
東京都の募集家賃指数は、2026年第3四半期に前年同期比7.4％上昇しました。一方、東京都区部の同年10月の消費者物価指数の民営家賃は、前年同月比2.0％の上昇です。両指数の読み方と、募集家賃の上昇を継続中の契約の家賃改定に用いる際の留意点を整理します。
相続税申告における通達評価と鑑定評価
相続税申告の不動産評価は、実務上、財産評価基本通達によるのが原則です。通達評価額が時価を上回る場合には、鑑定評価がその裏付けとなることがありますが、鑑定評価額が通達評価額より低いというだけで、その額による申告が認められるわけではありません。
地代・家賃の改定と継続賃料の鑑定
地代や家賃の改定額は、現在の相場だけでは決まりません。現行賃料を合意した時点と、その後の事情の変化を踏まえて検討します。提示された賃料の根拠を確かめる際の留意点、請求の時期と手続、増減額が争われている間の支払いについて整理します。
遺産分割における不動産の評価と鑑定
遺産分割で不動産の評価額がまとまらない場合には、まず金額の差がどの前提の違いから生じているかを確かめます。合意できなければ鑑定を利用することになりますが、その前に評価の時点と前提を固めておくことが重要です。私的鑑定が役立つ場面とあわせて整理します。
同族間売買の「適正な時価」とは
親族間、会社と役員の間、グループ会社の間の不動産売買では、時価と取引価格の差額について課税が問題となることがあります。適用される規定は当事者の組合せによって異なります。取引価格を検討する際の留意点を、裁決・裁判例とあわせて整理します。
相手方の鑑定書への反論
相手方から提出された不動産の鑑定書に疑問がある場合には、金額より先に、鑑定の種類と評価の条件を確かめます。反論は、前提事実、手法の選択、数値や補正の根拠のどこに問題があるかを具体的に示すことが重要です。反論意見書と対抗鑑定評価書の使い分けとあわせて整理します。
令和4年最高裁判決を踏まえた総則6項と鑑定評価
令和4年最高裁判決は、通達評価額と時価の乖離だけでなく、購入・借入れによる相続税負担の著しい軽減とその意図を踏まえて、鑑定評価額に基づく課税処分を適法としました。通達評価額が時価を上回る不動産では、鑑定評価が時価の裏付けとなる場合もあります。