東京の募集家賃の上昇と継続中の家賃改定

東京都の賃貸住宅の募集家賃は、前年同期比で7％を超える上昇が続いています。こうした上昇を根拠に、継続中の契約の家賃を改定できるかが問題になります。

周辺の家賃の上昇は、増額を求める理由の一つになり得ます。ただし、統計の上昇率をそのまま改定率に置き換えることはできません。統計が何を捉えているかを区別したうえで、現行の家賃を合意した時点からの事情の変化を確かめる必要があります。

統計が示す家賃の動き

内閣府は「今週の指標」で、東京都の募集家賃指数を四半期ごとに分析しています（No.1422・2026年8月20日公表、No.1429・同年11月4日公表）。不動産会社などが入居者を募集する際に提示する家賃を捉えた指数で、株式会社リクルートの住宅情報サイトの掲載データをもとに作成されています。作成にあたっては、駅からの距離や築年数などの物件の属性の違いを統計的に調整しています（ヘドニック法）。提示された家賃であるため、実際に契約が成立した家賃（成約賃料）とは異なります。

期間	指数（2016年第1四半期＝100）	前年同期比
2026年第2四半期	128.8	＋7.6％
2026年第3四半期	130.1	＋7.4％

出典：内閣府「今週の指標 No.1429 2026年第3四半期の家賃動向」（2026年11月4日公表）から抜粋

内閣府は第3四半期の分析で、伸び率の加速は落ち着いてきているようにも思われるものの、都区部を中心に高い伸びが続いているとしています。また、募集家賃は、現在の居住者が直面している家賃（ストック家賃）に対して先行性を有すると考えられる、と説明しています。

総務省の消費者物価指数（東京都区部、2026年10月分中旬速報値・同年10月30日公表）では、家賃の前年同月比は次のとおりでした。

項目	前年同月比
家賃（持家の帰属家賃を含む）	＋1.9％
うち民営家賃	＋2.0％

消費者物価指数の民営家賃は、調査対象の借家の家賃をもとに作成され、継続中の契約だけでなく新しい契約も含みます。一方、表の「家賃」には、実際の支払いを伴わない持家の帰属家賃も含まれます。二つの指数は、対象とする家賃、地域、集計方法がいずれも異なります。そのため、上昇率の差が、そのまま新規契約と継続中の契約の家賃の差を示すわけではありません。また、いずれも住宅の家賃の統計であり、事務所・店舗の賃料や地代の改定にそのまま用いることはできません。

家賃改定に用いる際の留意点

指数の上昇率は改定率ではない

借地借家法32条1項は、建物の借賃が、租税などの負担の増減、土地や建物の価格の変動その他の経済事情の変動、近傍同種の建物の借賃との比較などにより不相当となったときに、増額や減額を請求できるとしています。周辺の家賃の上昇は、この判断要素の一つです。

ただし、判断されるのは、現行の家賃が不相当になったか、相当な家賃はいくらかです。新たに貸す場合の家賃が、そのまま相当な家賃と認められるわけではありません。継続中の契約の家賃は、当事者が現実に合意した家賃のうち直近のもの（直近合意賃料）を基に、その合意以降の経済事情の変動などを総合的に考慮して検討します（参考記事：地代・家賃の改定と継続賃料の鑑定）。募集家賃指数は新規の募集家賃の動きを表すもので、個別の契約の相当な家賃を直接示すものではありません。

契約の定めを確かめる

改定を検討する前に、契約書の定めを確かめます。一定の期間は家賃を増額しない特約があれば、その定めに従います（同法32条1項ただし書）。定期建物賃貸借で賃料の改定に関する特約がある場合には、32条は適用されません（同法38条9項）。賃料の改定方法を定めた条項があれば、その内容と、現行の家賃がどの合意に基づいているかもあわせて確認します。

請求の時期と争われている間の支払い

増額の請求は、原則として、その意思表示が相手方に到達した時から将来に向かって効力を生じ、請求の前にさかのぼって家賃を変更することはできません。協議がまとまらない場合、増額を請求された借主は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、自ら相当と認める額を支払えば足ります。ただし、裁判で定まった家賃に不足する額には、支払期後の年1割の利息が付きます（同法32条2項）。支払額の限界や調停の手続を含め、詳しくは前掲の参考記事で説明しています。個別の請求の可否や手続の進め方は、弁護士に相談する事項です。

当方の継続賃料の鑑定評価

地代・家賃の増減額請求に用いる継続賃料の鑑定評価書を作成します（報酬目安は70万円〜、税別）。請求や更新交渉の前の段階では、保有物件の賃料水準の検証もお受けします。