地代や家賃の改定を求める場合も、相手方から求められた場合も、提示された金額の根拠を確かめます。周辺の賃料や固定資産税の変化を、そのまま改定額に置き換えられるとは限らないためです。

借地借家法は、租税などの負担の増減、土地や建物の価格の変動、近傍同種の賃料との比較などにより、現行の賃料が不相当となった場合に、増額や減額を請求できるとしています（借地借家法11条・32条）。継続中の契約では、周辺の賃料に加え、現行賃料を合意した経緯と、その後の事情の変化も考慮されます。なお、この請求権が使えるかは契約の種類や内容によって異なり、たとえば賃料改定の特約がある定期建物賃貸借には32条は適用されません（同法38条9項）。

賃料改定を検討する際の留意点

現行賃料を合意した時点を確かめる

改定額の検討は、現行賃料を当事者がいつ合意したかを確かめることから始まります。最高裁平成20年2月29日判決は、賃料減額請求の当否と相当な賃料額は、当事者が現実に合意した賃料のうち直近のものを基にして、その合意の日以降の経済事情の変動等のほか、諸般の事情を総合的に考慮して判断すべきとしています（判決原文）。

この事案では、自動増額特約によって賃料が段階的に上がっていましたが、判決は特約による増額後の賃料ではなく、契約締結時に合意された賃料を基礎としました。最後に金額が変わった日や契約の更新日が、当然に起点になるわけではありません。現行賃料の根拠となる合意を、契約書や改定の合意書、賃料の支払記録で確かめます。

提示された賃料の根拠を確かめる

提示額の根拠を検討する際は、新たな賃貸借契約の新規賃料と、契約を継続している当事者間の継続賃料を区別します。継続賃料を求める手法として、不動産鑑定評価基準は次の4つを定めています。鑑定評価では、これらの手法を対象不動産と資料の状況に応じて適用します。

手法考え方確認する点
差額配分法新規賃料と現行賃料との差額のうち、貸主に帰属する部分を判定し、現行賃料に加減する契約の内容や経緯を踏まえた配分割合か
利回り法基礎価格に継続賃料利回りを乗じ、必要諸経費等を加える直近合意時点の利回りなどを踏まえた査定か
スライド法直近合意時点の純賃料に変動率を乗じ、必要諸経費等を加える用いた指数が対象不動産の賃料の動きに即しているか
賃貸事例比較法類似の賃貸事例と比較する契約の経緯など、継続賃料に固有の事情を比較しているか

手法の検討では、適用しなかった手法や採用しなかった試算結果について、理由が説明されているかを確かめます。原則として複数の手法による試算賃料を関連づけて検討しますが、各手法の説得力を踏まえて採否や重み付けを決めるため、鑑定評価額は試算賃料を機械的に平均して求めるものではありません。一つの手法による試算賃料が結論に採用されていても、それだけで不適切とはいえません（参考記事：相手方の鑑定書への反論）。

請求の時期と手続

改定を求める場合は、請求の内容と到達日を確認できる方法で通知しておく必要があります。賃料増減額の請求は、原則として、その意思表示が相手方に到達した時から将来に向かって効力を生じます。通知で将来の改定日を指定した場合は、その日からの改定となります。いずれにしても、増減額の請求によって請求の前にさかのぼって賃料を変更することはできません。増減の範囲に争いがあり裁判で相当な額が定まった場合も、裁判は請求の時点から効力が生じていたことを確認するものです。

賃料増減額について訴訟を起こす場合は、原則として先に調停を申し立てる必要があり、いずれの手続でも鑑定評価書が賃料の根拠を示す資料となります。訴訟では裁判所が選任した鑑定人による鑑定が行われることがありますが、当事者が依頼した鑑定評価書も証拠として提出できます。

協議の段階で、相手方には示さず自らの判断のために賃料水準の目安を把握したい場合には、調査の範囲や手順を限定した調査報告書が適することもあります。ただし、鑑定評価書とは位置づけが異なるため、相手方への提示や調停・訴訟への提出も予定する場合は、依頼の際にその用途をお伝えください。

賃料額が争われている間の支払い

貸主から増額を請求された借主は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、自ら相当と認める額を支払えば足ります。もっとも、支払額が公租公課の額を下回ることを知りながら支払っていた場合には、本人が相当と考えていても、特段の事情がない限り適法な支払いとはいえないとされています（最高裁平成8年7月12日判決）。また、裁判で定まった賃料に支払額が不足するときは、不足額に支払期後の年1割の利息を付けて支払う必要があります（借地借家法32条2項。地代は11条2項）。

借主から減額を請求された貸主は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、自ら相当と認める額を請求できます。裁判で定まった賃料を受領額が上回るときは、超過額に受領時からの年1割の利息を付けて返還する必要があります（同法32条3項。地代は11条3項）。紛争中の支払額や請求額は、この精算を踏まえて弁護士と検討することになります。

当方の継続賃料の鑑定評価

地代・家賃の増減額請求に用いる継続賃料の鑑定評価書を作成します。交渉の前の段階では、保有物件の賃料水準の検証もお受けします。請求の可否や交渉の進め方は、弁護士が検討する事項です。当方の不動産鑑定士は弁護士でもありますが、鑑定をお受けした事件で代理人を兼ねることはありません。

内容用途報酬目安（税別）
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納期の目安は、お引き受けの可否と報酬のお見積りにあわせてご連絡します。期日が迫っている場合は、お問合せの際にその旨をお知らせください。