遺産の大部分が不動産である場合には、その評価額をめぐって相続人の意見が分かれ、分割の話合いが進まなくなることがあります。不動産を取得する相続人が他の相続人に代償金を支払う場合、その額に不動産の評価額が直接影響するためです。

各自が不動産会社の査定書を持ち寄っても、金額が食い違い、合意に至らないことは少なくありません。家庭裁判所の調停でも、評価はまず当事者の合意で決め、合意できない場合に鑑定を行う運用です（京都家庭裁判所Q12）。

評価がまとまらないときの進め方

査定額の差の原因を確かめる

査定額が食い違うときは、どちらが正しいかを争う前に、まず差が生じた原因を確かめます。不動産会社の査定は、売却の媒介にあたって売買すべき価額についての意見を示すものですが、参考にした取引事例や想定する売却期間は会社ごとに異なります。面積や接道、借地・賃貸借などの権利関係の捉え方が違えば、金額も変わります。

前提をそろえると差が縮まり、固定資産税評価額や路線価などの公的な価格を参考に合意できる場合もあります（名古屋家庭裁判所の進行案内）。ただし、固定資産税評価額や路線価は課税のための評価です。土地の形状などは一定の補正で考慮されますが、市場での需要や個別の権利関係による影響まで反映されるとは限りません。そのため、たとえば路線価を0.8で割り戻しても、その土地の時価が求まるわけではありません（参考記事：同族間売買の「適正な時価」とは）。

鑑定の前に評価の時点と前提を固める

合意できない場合には、裁判所が選任した不動産鑑定士による鑑定を行い、その結果が調停での合意や審判での判断の資料となります。この鑑定は審判に移ってからに限らず、調停の中でも行われます（裁判所の手続案内）。費用は当事者が裁判所に予納し、法定相続分に応じて負担するのが原則ですが、調停では当事者の合意で別の負担方法とすることもできます。

鑑定を依頼する前には、いつの時点の価格を求め、どのような状態の不動産として評価するかを固めておく必要があります。これらの点で相続人の主張が分かれたまま鑑定に進むと、その結果自体が新たな争いの原因となるためです。遺産分割では、原則として現在（分割時）の価格を基準としますが、特別受益や寄与分を考慮して各相続人の取得分を算定する場合には相続開始時の価格も必要になり、2時点の評価を行うことがあります。また、相続人の一人が住んでいる、親族の会社に貸している、持分だけが遺産である、といった事情を価格にどう反映するかも、評価額を大きく左右します。

私的鑑定が役立つ場面

相続人の一方が自ら不動産鑑定士に依頼する私的鑑定は、裁判所の鑑定とは手続上の扱いが異なります。裁判所の鑑定人は裁判所が指定し、宣誓のうえで意見を述べますが（民事訴訟法213条・216条）、私的鑑定は当事者が提出する資料の一つとして扱われます。依頼した側の資料として、相手方や裁判所から慎重に見られることも前提にする必要があります。

それでも、協議の段階では、自分が主張する価格の根拠を、査定書よりも具体的に示すことができます。調停や審判では、裁判所の鑑定の結果や相手方が提出した鑑定について、前提や手法に疑問がある場合に、その点を検討した意見書を提出することができます。いずれの場合も、相手方や裁判所が書面を検討するためには、評価の時点と前提を明示し、相手方の主張する前提との違いを示す必要があります。

相手方への提示ではなく、自らの判断のために価格の目安を把握したい場合には、価格調査報告書（簡易評価）が適することもあります。ただし、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価書とは異なり、依頼の目的に応じて調査の範囲や手順を限定して作成する書面です。そのため、調停や審判への提出など、当初予定していなかった目的に用いることには制約があります（参考：不動産鑑定の成果物の種類）。

当方の鑑定評価

遺産分割の協議・調停・審判に用いる鑑定評価書と、裁判所の鑑定や相手方の鑑定に対する鑑定意見書を作成します。当事者ご本人のほか、代理人の弁護士からのご依頼もお受けします。当方の不動産鑑定士は弁護士でもありますが、鑑定をお受けした事件で代理人を兼ねることはありません。

内容用途報酬目安（いずれも税別）
訴訟・調停用の鑑定評価書／鑑定意見書（争点に応じた検討・反論への対応を含む）遺産分割、共有物分割、財産分与、立退料60万円〜
価格調査報告書（簡易評価）遺産分割協議の内部資料30万円〜

金額の幅は、対象不動産の類型、数、権利関係の複雑さによります。納期の目安は、お引き受けの可否と報酬のお見積りにあわせてご連絡します。